주택 취득세 계산기 2026
주택 취득세 계산기 2026 기준으로 1주택자는 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%를 내고, 조정대상지역 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%로 중과됩니다. 여기에 지방교육세(0.1~0.4%)와 전용 85㎡ 초과 주택의 농어촌특별세(0.2~1.0%)를 더한 합계가 실제로 내는 돈입니다.
- 1주택 취득세: 6억 이하 1%, 6억 초과~9억 이하 구간 계산(8억이면 2.3333%), 9억 초과 3%
- 다주택 중과: 조정대상지역 2주택 8%·3주택 이상 12%, 비조정지역 3주택 8%·4주택 이상 12%
- 감면: 생애최초 200만원(소형·인구감소지역 300만원), 출산·양육 500만원 한도 — 둘 다 2028년 12월 31일까지
- 1주택 6억원 이하 - 취득세 1% (교육세·농특세 포함 1.1~1.3%)
- 1주택 6억 초과~9억 이하 - (가액×2/3억−3)%, 8억이면 2.3333%
- 1주택 9억원 초과 - 취득세 3% (합계 3.3~3.5%)
- 조정 2주택·비조정 3주택 - 취득세 8% (합계 8.4~9.0%)
- 조정 3주택·4주택 이상 - 취득세 12% (합계 12.4~13.4%)
- 생애최초 주택 감면 - 200만원 한도(소형·인구감소지역 300만원), 12억 이하
- 출산·양육 주택 감면 - 500만원 한도, 2028년 12월 31일까지 출산한 가구
주택 취득세 계산기 2026 — 매매가만 넣으면 얼마인지 바로 확인
매매가·취득 후 주택 수·조정대상지역 여부·전용 85㎡ 초과 여부·감면 종류를 고르면 취득세, 지방교육세, 농어촌특별세와 합계가 바로 나옵니다.
아래 계산기는 지방세법 제11조(표준세율)·제13조의2(중과세율)·제151조(지방교육세)와 농어촌특별세 기준을 그대로 옮긴 것입니다. 실거래 신고가(취득당시가액)를 만원 단위로 넣어 주세요.
| 항목 | 세율 | 금액 |
|---|---|---|
| 취득세 | - | - |
| 감면액 | - | - |
| 지방교육세 | - | - |
| 농어촌특별세 | - | - |
※ 10원 미만 절사한 추정치입니다. 감면은 취득세 본세에서만 뺐고, 지방교육세·농어촌특별세의 감면 연동 여부는 신고 화면에서 확인하세요. 실제 세액은 위택스나 관할 시·군·구청 세무과에서 확정됩니다.
2026 주택 취득세율 얼마? 6억·9억 구간별 세율표
1세대 1주택(일시적 2주택 포함)은 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%이고, 그 사이는 공식으로 1%대~3% 사이 세율이 정해집니다.
6억 초과~9억 이하 구간은 (취득가액 × 2/3억원 − 3) × 1/100 공식으로 세율을 구하고, 소수점 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 씁니다. 그래서 7억원은 1.6667%, 8억원은 2.3333%, 9억원은 3%가 됩니다.
지방교육세는 주택 유상취득의 경우 취득세율의 절반으로 계산한 세액의 20%, 즉 취득세의 10%입니다. 농어촌특별세는 전용 85㎡ 이하 국민주택 규모면 붙지 않고, 85㎡를 넘으면 과세표준의 0.2%가 붙습니다.
| 취득가액(1주택) | 취득세 | 지방교육세 | 85㎡ 이하 합계 | 85㎡ 초과 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 6억원 이하 | 1% | 0.1% | 1.1% | 1.3% |
| 7억원 | 1.6667% | 0.16667% | 약 1.83% | 약 2.03% |
| 8억원 | 2.3333% | 0.23333% | 약 2.57% | 약 2.77% |
| 9억원 초과 | 3% | 0.3% | 3.3% | 3.5% |
계산 예시 3가지 (계산기 결과와 같음)
| 상황 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 5억 · 1주택 · 85㎡ 이하 | 5,000,000원 | 500,000원 | 0원 | 5,500,000원 |
| 8억 · 1주택 · 85㎡ 초과 | 18,666,400원 | 1,866,640원 | 1,600,000원 | 22,133,040원 |
| 10억 · 조정 2주택 · 85㎡ 초과 | 80,000,000원 | 4,000,000원 | 6,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3억 · 생애최초 · 85㎡ 이하 | 1,000,000원 (300만−200만) | 300,000원 | 0원 | 1,300,000원 |
다주택·조정대상지역 취득세 중과 몇 %? 8%·12% 기준
조정대상지역에서 2주택이 되면 8%, 3주택 이상이면 12%이고, 비조정지역은 2주택까지 일반세율, 3주택 8%, 4주택 이상 12%입니다.
| 취득 후 주택 수 | 조정대상지역 | 비조정지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% (일시적 2주택은 1~3%) | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
| 법인 | 12% | 12% |
중과세율이 붙으면 지방교육세는 과세표준의 0.4%로 고정되고, 85㎡ 초과 주택의 농어촌특별세는 8%일 때 0.6%, 12%일 때 1.0%로 올라갑니다. 그래서 85㎡ 초과 기준 합계는 8% 중과가 9.0%, 12% 중과가 13.4%입니다.
조정대상지역은 2025년 10·15 대책으로 서울 25개 구 전역과 과천·광명·성남 분당·수원 영통·용인 수지 등 경기 12곳이 지정돼 있습니다. 이후 추가 지정·해제가 있을 수 있으니 계약 전 국토교통부 발표나 관할 시·군·구청에서 해당 주소의 지정 여부를 꼭 확인하세요.
비수도권 준공 후 미분양 아파트(전용 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하)를 사업주체에게서 처음 사는 경우에는 취득세 감면과 중과 제외 특례가 있습니다. 적용 기간과 연장 여부는 관할 지자체에서 확인하세요.
생애최초 주택 취득세 감면 누가 받나? 200만원·300만원 한도
본인과 배우자 모두 집을 가진 적 없는 사람이 12억원 이하 주택을 사면 취득세를 200만원까지(소형주택·인구감소지역은 300만원까지) 감면받습니다. 2028년 12월 31일 취득분까지 적용됩니다.
산출세액이 한도 이하면 전액 면제, 한도를 넘으면 한도만큼 빼 줍니다. 예를 들어 3억원 주택은 취득세 300만원 중 200만원이 빠져 100만원만 내고, 2억원 주택은 취득세 200만원이 전부 면제됩니다. 소득 기준은 없습니다.
| 구분 | 주택 조건 | 감면 한도 |
|---|---|---|
| 일반 생애최초 | 취득가액 12억원 이하 | 200만원 |
| 소형주택 | 전용 60㎡ 이하 공동주택(아파트 제외)·도시형 생활주택 등, 3억원 이하(수도권 6억원 이하) | 300만원 |
| 인구감소지역 주택 | 인구감소지역 소재 주택 | 300만원 |
2025년 12월 31일 개정으로 '3개월 안 전입·상시 거주' 요건과 '추가 주택 취득 금지' 요건이 빠졌습니다. 대신 취득일부터 3년 안에 팔거나 증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 감면받은 세액을 추징합니다(배우자에게 지분을 넘기는 경우는 제외). 신혼부부라면 신혼부부 지원금 2026 총정리도 함께 챙겨 보세요.
출산·양육 가구 취득세 감면 얼마? 최대 500만원
2024년 1월 1일부터 2028년 12월 31일 사이에 아이를 낳은 부모가 출산 후 5년 안에(출산 전 1년 안 취득 포함) 12억원 이하 1주택을 사면 취득세를 500만원까지 감면받습니다.
1가구 1주택이어야 하고, 취득일부터 3개월 안에 1가구 1주택이 되는 경우도 인정됩니다. 자녀 1명당 먼저 감면 신청한 주택 1채만 해당합니다. 생애최초 감면과 동시에 받을 수는 없으니, 두 감면 중 한도가 큰 쪽을 고르는 것이 보통 유리합니다.
예를 들어 7억원 주택이면 취득세 11,666,900원에서 500만원을 빼 6,666,900원이 남습니다. 취득일부터 3년 안에 팔거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 추징되는 점은 생애최초 감면과 같습니다. 아이가 둘 이상이면 다자녀 혜택 2026 총정리에서 다른 감면도 확인하세요.
주택 취득세 신고·납부 언제·어떻게? 잔금일부터 60일 이내
매매로 집을 샀다면 취득일(보통 잔금일)부터 60일 이내에 위택스나 관할 시·군·구청에 신고하고 납부해야 하며, 그 전에 등기를 하면 등기 신청일까지 내야 합니다.
- 세액 미리 계산 — 위 주택 취득세 계산기로 합계를 확인하고 잔금 자금에 포함합니다.
- 감면 서류 준비 — 생애최초·출산 감면은 신고할 때 감면 신청을 함께 해야 합니다. 출산 감면은 가족관계등록부로 자녀 출생을 확인합니다.
- 취득세 신고 — 위택스에서 부동산 취득세 신고를 하거나 관할 시·군·구청 세무과에 방문 신고합니다. 법무사에게 등기를 맡기면 함께 처리해 주는 경우가 많습니다.
- 납부 후 등기 — 납부 영수증을 붙여 소유권 이전 등기를 신청합니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다.
2027년엔 달라지나? 생애최초 40세 미만 300만원 개편안
행정안전부 2026년 지방세제 개편안에는 40세 미만 생애최초 감면 한도를 300만원으로 올리고, 주거용 오피스텔도 생애최초 감면에 넣는 내용이 담겼습니다. 국회를 통과해야 확정되니 시행 여부를 꼭 확인하세요.
개편안에는 전용 40㎡ 이하·시가표준액 2억원 이하(수도권 4억원 이하) 오피스텔이나 비아파트 주택을 판 뒤 다시 집을 사면 생애최초 감면을 한 번 더 주는 내용도 있습니다(아파트 제외). 아직 확정 전이므로 이 글의 계산기는 현행 기준(200만원·300만원·500만원)으로 계산합니다.
집을 사기 전후로 받을 수 있는 주거 지원도 함께 보면 부담을 더 줄일 수 있습니다. 월세·전세·구입 자금 지원은 주거 지원금 2026 총정리에 정리해 두었습니다.
주택 취득세 자주 묻는 질문
- Q1. 5억 아파트 취득세 얼마인가요?
- 1주택·전용 85㎡ 이하라면 취득세 500만원 + 지방교육세 50만원 = 550만원입니다. 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 100만원이 더해져 650만원입니다.
- Q2. 6억에서 9억 사이 취득세는 어떻게 계산하나요?
- (취득가액 × 2/3억원 − 3)%로 세율을 구합니다. 7억원은 1.6667%, 8억원은 2.3333%이며, 8억원 주택의 취득세는 18,666,400원입니다.
- Q3. 조정대상지역 2주택 취득세는 몇 %인가요?
- 8%이고 지방교육세 0.4%가 붙어 85㎡ 이하 8.4%, 85㎡ 초과는 농특세 0.6%까지 9.0%입니다. 일시적 2주택이면 1주택 세율(1~3%)이 적용됩니다.
- Q4. 생애최초 취득세 감면은 언제까지 받을 수 있나요?
- 2028년 12월 31일 취득분까지입니다. 12억원 이하 주택에 200만원(소형주택·인구감소지역 300만원) 한도로 감면됩니다.
- Q5. 생애최초 감면과 출산 감면을 같이 받을 수 있나요?
- 같은 주택에 중복으로 받을 수 없습니다. 출산 감면 한도가 500만원으로 더 크므로 요건이 되면 출산·양육 감면이 보통 유리합니다.
- Q6. 취득세 신고 기한은 언제까지인가요?
- 매매는 취득일(잔금일)부터 60일 이내입니다. 증여는 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월, 상속은 6개월 이내입니다.
· 국가법령정보센터 지방세법(제11조·제13조의2·제20조·제151조), 지방세특례제한법(제36조의3·제36조의5)
· 여수시 2026 알아두면 유익한 지방세 안내
· 행정안전부 2025·2026년 지방세제 개편안 발표 자료, 위택스(지방세 신고·납부)
· 이 글과 계산기는 일반 정보이며, 실제 세액과 감면 여부는 관할 시·군·구청 세무과에서 최종 확인하세요.
