종부세 계산기 2026
종부세 계산기 2026으로 미리 보면, 공시가격 15억 원 아파트 1채(단독명의)를 가진 1세대 1주택자의 종합부동산세는 농어촌특별세까지 약 69만 원입니다. 2026년 고지분은 12월 1일~12월 15일에 내고, 1주택자는 공시가격 12억 원, 그 밖에는 9억 원까지 공제됩니다.
- 2026년 종부세는 현행 기준 그대로 계산합니다: 공제 12억(1세대 1주택)·9억(그 외), 공정시장가액비율 60%, 농특세 20%.
- 고지서는 11월 하순에 오고, 납부는 12월 1일~15일입니다. 본세 250만 원이 넘으면 6개월 무이자 분납이 됩니다.
- 공제 14억·세율 인상 같은 개편은 2027년부터 추진되는 정부안(국회 통과 전)이라 올해 고지서에는 반영되지 않습니다.
- ✔ 1세대 1주택 공제 - 공시가격 12억 원
- ✔ 2주택 이상·공동명의 1인 공제 - 9억 원
- ✔ 공시가격 15억 1주택 - 약 69만 원
- ✔ 공시가격 20억 1주택 - 약 228만 원 (65세·10년 보유면 약 68만 원)
- ✔ 고령자+장기보유 세액공제 - 최대 80%
- ✔ 분납 기준 - 본세 250만 원 초과, 6개월 무이자
- ✔ 납부기간 - 12월 1일~12월 15일
종부세 계산기 2026 - 공시가격만 넣으면 얼마?
아래 계산기에 보유 유형과 6월 1일 기준 공시가격 합계를 넣으면 종부세 본세, 농어촌특별세, 총 납부액, 분납 가능액까지 바로 나옵니다. 재산세와 겹치는 부분(재산세 중복분 공제)을 빼고 계산하기 때문에, 이 공제를 빼먹은 단순 계산보다 실제 고지서에 더 가깝습니다.
※ 재산세 중복분 공제는 재산세가 표준세율로 부과됐다고 보고 어림한 값입니다. 세부담 상한(전년 대비 150%), 합산배제 임대주택, 일시적 2주택 특례는 반영하지 않으니 정확한 금액은 고지서와 홈택스 모의계산으로 확인하세요.
계산 순서 5단계
- 공제: 공시가격 합계 − 12억 원(1세대 1주택) 또는 9억 원(그 외)
- 과세표준: 공제 후 금액 × 공정시장가액비율 60%
- 산출세액: 과세표준 × 세율 − 누진공제
- 빼기: 재산세 중복분 공제, 1세대 1주택은 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)
- 더하기: 남은 종부세 × 20% 농어촌특별세
1주택자 종부세 얼마? 공시가격별 예시표
1세대 1주택 단독명의라면 공시가격 12억 원까지는 종부세가 0원이고, 15억 원은 약 69만 원, 20억 원은 약 228만 원입니다. 만 65세 이상이면서 10년 이상 보유했다면 같은 20억 원 집도 약 68만 원으로 줄어듭니다.
| 보유 유형 · 공시가격 | 과세표준 | 산출세액 | 재산세 공제(어림) | 총 납부액(농특세 포함) |
|---|---|---|---|---|
| 1주택 단독 · 12억 | 0원 | 0원 | - | 0원 |
| 1주택 단독 · 15억 | 1억 8,000만 | 90만 | 32만 4,000 | 약 69만 원 |
| 1주택 단독 · 20억 | 4억 8,000만 | 276만 | 86만 4,000 | 약 228만 원 |
| 1주택 단독 · 20억 (65세·10년 보유) | 4억 8,000만 | 276만 | 86만 4,000 | 약 68만 원 |
| 2주택 · 합계 20억 | 6억 6,000만 | 420만 | 158만 4,000 | 약 314만 원 |
| 3주택 · 합계 30억 | 12억 6,000만 | 1,080만 | 302만 4,000 | 약 933만 원 |
같은 15억 원이라도 재산세 중복분 공제를 빼지 않고 계산하면 약 108만 원이 나와 실제보다 40만 원가량 크게 보입니다. 재산세로 이미 낸 부분은 종부세에서 빼 주기 때문에, 계산기를 쓸 때는 이 공제가 들어갔는지 꼭 보세요.
종부세 세율표와 고령자·장기보유 공제율
2026년 주택분 종부세 세율은 과세표준 0.5%에서 시작합니다. 2주택 이하는 최고 2.7%, 3주택 이상은 과세표준 12억 원을 넘는 구간부터 2.0~5.0%의 중과세율이 붙습니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 | 누진공제(2주택 이하 / 3주택 이상) |
|---|---|---|---|
| 3억 이하 | 0.5% | 0.5% | 0 / 0 |
| 3억~6억 | 0.7% | 0.7% | 60만 / 60만 |
| 6억~12억 | 1.0% | 1.0% | 240만 / 240만 |
| 12억~25억 | 1.3% | 2.0% | 600만 / 1,440만 |
| 25억~50억 | 1.5% | 3.0% | 1,100만 / 3,940만 |
| 50억~94억 | 2.0% | 4.0% | 3,600만 / 8,940만 |
| 94억 초과 | 2.7% | 5.0% | 1억 180만 / 1억 8,340만 |
1세대 1주택 단독명의라면 나이와 보유기간에 따라 세액공제를 받습니다. 두 공제를 더해 최대 80%까지 빼 주므로, 오래 산 어르신 1주택자는 세금이 크게 줄어듭니다.
| 고령자 공제 (만 나이) | 공제율 | 장기보유 공제 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 60세 이상~65세 미만 | 20% | 5년 이상~10년 미만 | 20% |
| 65세 이상~70세 미만 | 30% | 10년 이상~15년 미만 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
부부 공동명의 1주택은 각자 9억 원씩 모두 18억 원을 공제받지만, 기본으로는 고령자·장기보유 세액공제가 없습니다. 9월에 '1주택자 과세특례'를 신청해 단독명의처럼 12억 원 공제와 세액공제를 받는 쪽이 유리한 경우도 있으니, 두 방법으로 모두 계산해 보세요.
종부세 납부기간 언제? 고지서·납부 방법 순서
2026년 종부세는 12월 1일(화)부터 12월 15일(화)까지 냅니다. 고지서는 예년처럼 11월 하순에 우편과 홈택스·손택스로 오고, 기한을 넘기면 3% 납부지연가산세가 붙습니다.
- 고지서 확인: 11월 하순 홈택스(조회/발급 → 세금신고납부 → 고지내역) 또는 손택스에서 금액을 확인합니다.
- 금액 점검: 위 계산기로 나온 금액과 비교하고, 1세대 1주택 공제·세액공제가 빠졌다면 세무서에 문의합니다.
- 납부: 홈택스·손택스 계좌이체, 신용카드(수수료 있음), 은행 창구·ATM, 가상계좌로 12월 15일까지 냅니다.
- 분납·유예: 큰 금액이면 12월 15일까지 분납을, 1주택 고령자 등은 납부기한 3일 전까지 납부유예를 신청합니다.
종부세 분납·납부유예 조건은? (250만 원 기준)
종부세 본세가 250만 원을 넘으면(농어촌특별세 포함 약 300만 원 초과) 일부를 다음 해 6월 15일까지 이자 없이 나눠 낼 수 있습니다. 1세대 1주택자는 요건을 갖추면 집을 팔거나 상속할 때까지 납부를 미루는 납부유예도 가능합니다.
| 본세 금액 | 12월에 낼 돈 | 내년 6월 15일까지 나눠 낼 돈 |
|---|---|---|
| 250만 원 이하 | 전액 | 분납 불가 |
| 250만 원 초과~500만 원 이하 | 250만 원 | 250만 원 초과분 |
| 500만 원 초과 | 50% 이상 | 최대 50% |
예를 들어 3주택 합계 30억 원으로 본세가 약 778만 원이면, 절반인 약 389만 원을 내년 6월로 넘길 수 있습니다. 분납은 홈택스 신고 화면이나 관할 세무서에 12월 15일까지 신청합니다.
납부유예 요건 (모두 충족)
- 1세대 1주택자
- 만 60세 이상이거나 주택을 5년 이상 보유
- 직전 연도 총급여 7,000만 원 이하이면서 종합소득금액 6,000만 원 이하 (기준 변경 여부는 국세청 안내로 확인하세요)
- 해당 연도 주택분 종부세액 100만 원 초과
- 유예받을 세액에 맞는 담보 제공, 납부기한 3일 전까지 세무서에 신청
납부유예는 세금을 깎아 주는 제도가 아니라 미뤄 주는 제도라서, 나중에 낼 때 이자 상당액이 더해집니다. 당장 현금이 부족한 은퇴 1주택자에게 맞는 방법입니다.
2027 종부세 개편안, 올해 고지서와 무엇이 다른가?
2026년 8월 3일 발표된 세제개편안(9월 1일 국무회의에서 일부 수정 확정)은 2027년 부과분부터 적용을 추진하는 정부안·확정 전 내용입니다. 국회 심의를 거쳐야 하므로 2026년 12월 고지서는 현행 기준으로 나옵니다.
| 항목 | 2026년 고지분 (현행) | 2027년 정부안 (확정 전) |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 공제 | 12억 원 | 14억 원 |
| 비거주 1주택 공제 | 12억 원 | 12억 원 유지 (9억 축소안 철회) |
| 1주택 공정시장가액비율 | 60% | 70% |
| 과세표준 6억~12억 세율 | 1.0% | 1.3% |
| 세부담 상한 | 150% | 150% 유지 (200% 상향안 철회) |
| 세액공제 한도 | 없음 (최대 80%) | 800만 원 한도 신설 |
정리하면 올해는 지금 계산기 그대로 내면 되고, 내년부터는 실제로 사는지(거주)에 따라 세금이 갈릴 가능성이 큽니다. 국회 통과 결과가 나오면 숫자가 달라질 수 있으니 연말 발표를 확인하세요.
자주 묻는 질문
- Q. 종부세 1주택자 얼마부터 내나요?
- 1세대 1주택 단독명의는 6월 1일 기준 공시가격이 12억 원을 넘을 때부터 냅니다. 공시가격 15억 원이면 재산세 중복분 공제 후 농어촌특별세 포함 약 69만 원입니다.
- Q. 2026년 종부세 납부기간은 언제인가요?
- 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 고지서는 11월 하순에 오며, 홈택스·손택스에서 조회와 납부를 함께 할 수 있습니다.
- Q. 종부세 분납 기준은 얼마인가요?
- 본세가 250만 원을 넘으면 분납할 수 있습니다. 250만~500만 원은 250만 원 초과분, 500만 원 초과는 최대 50%를 다음 해 6월 15일까지 이자 없이 나눠 냅니다.
- Q. 2027 종부세 개편안이 올해 고지서에 적용되나요?
- 아닙니다. 공제 14억 원, 공정시장가액비율 70% 등은 2027년부터 추진되는 정부안이고 국회 통과 전이라, 2026년 12월 고지분은 현행 12억·60% 기준입니다.
- Q. 부부 공동명의 1주택은 종부세가 얼마인가요?
- 부부가 각각 9억 원씩 공제받아 공시가격 18억 원까지는 0원입니다. 고령자·장기보유 세액공제는 단독명의 특례를 신청해야 받을 수 있으니 두 방식으로 계산해 비교하세요.
- Q. 종부세 계산기 금액과 고지서 금액이 다른 이유는?
- 세부담 상한(전년 대비 150%), 실제 부과된 재산세 금액, 합산배제 주택, 공시가격 이의신청 결과 등에 따라 차이가 납니다. 최종 금액은 고지서를 기준으로 하세요.
국세청·홈택스 종합부동산세 안내, 종합부동산세법(세율·공제·분납·납부유예), 재정경제부 2026년 세제개편안 발표(8월 3일) 및 9월 1일 국무회의 수정 확정 보도, 행정안전부 2026년 재산세 공정시장가액비율 발표, 국토교통부 2026년 공동주택 공시가격 발표를 바탕으로 정리했습니다. 계산 결과는 참고용 어림값이며, 개인별 세액은 고지서와 홈택스 모의계산으로 확인하세요.
